■質問者
すぎむら先生、
今って相続税や贈与税を計算する時の不動産の評価って、
どういう制度や価格改定になっているんですか？

■すぎむら先生
相続税や贈与税を計算する時に、土地や不動産の価値がいくらなのかという税務上の計算方法（評価方法）があります。
これは国税庁が「財産評価基本通達」というマニュアルを出していて、税理士さんたちはそれを見て評価をします。

大まかに言うと、立地の良い土地などには「路線価（ろせんか）評価」という方法が使われます。
路線価というのは道路ごとの1平方メートルあたりの単価のことで、その道路に接している土地の面積（平米数）を掛け算して計算します。
例えば1平方メートルあたり10万円の道路に接している500平方メートルの土地なら、
単純計算で5,000万円という形です。土地の形状や間口の狭さなどによって補正も入ります。

■質問者
その路線価というのは、いつ更新されるんですか？

■すぎむら先生
毎年7月1日に国税庁から発表・更新されます。
ですから、今年の1月1日以降に亡くなった方の相続税計算には、
この7月1日に公表される新しい路線価を使わなければいけない、というルールがあります。

■質問者
路線価の金額って、実際の売買価格（取引相場）と同じなんですか？

■すぎむら先生
実は全く違います。
基本的に税務や法律というのは実勢価格の後追いなんです。
例えば、路線価が10万円のエリアに駅やショッピングモール、コストコなどができて一気に賑やかになると、
人気の高まりとともに実際の取引相場（売買価格）が先にグンと上がります。
国税庁の路線価は時間をかけて評価して7月に発表されるため、リアルタイムの急激な人気上昇や値上がりには追いつけません。

ですから、評価額5,000万円の土地であっても、
実際の売買では倍の1億円で取引されている、なんてケースは全国にたくさんあります。

■質問者
なるほど。
ちなみに最近の路線価の動向はどうなっているんですか？

■すぎむら先生
令和8年（2026年）の路線価もニュースになっていますが、全国的にもかなり上がっています。
全国平均の変動率は「2.9%上昇」で、これで5年連続の上昇です。
一昨年が2.3%、昨年が2.7%でしたから、毎年上がり幅が大きくなっています。

■質問者
毎年上がっているということは、それだけ税金も高くなっているということですよね。

■すぎむら先生
その通りです。
相続税の計算基準となる評価額が上がっているので、当然課される税金も上がっていきます。
特に都会の上昇が異常で、東京都の前年比平均は「9.4%上昇」と、1割近く上がっています。
一番高い場所である東京都中央区銀座5丁目の中央通りは、1平方メートルあたり「5,336万円」です。
前年比で11%（約500万円）も上がっています。
ここまでくると、駐車場として貸している程度では維持できず、
相当な売上を出さないと持ち切れません。

■質問者
物価高などの影響で土地の価格が上がると、
相続税も固定資産税も増えてしまって、手元のキャッシュが必要になりますね。

■すぎむら先生
まさにそこがポイントなんです。
土地を持ち続けたいのであれば、「どうやって納税や維持のためのキャッシュを生み出すか」という課題に直面します。

そこで我々相続コンサルタントの出番です。
「資産をどう活用して売上を立てるか」「どう節税して支出を抑え、手元に残るキャッシュを増やすか」、
さらに「そのキャッシュを投資や運用、分散投資に回して増やす・守る」といった提案をしてあげるわけです。

お客様は知りたい情報が得られて税金や資産の課題が解決し、我々はビジネスとしてしっかり成果を出せる。
お互いにとって完璧なウィンウィンの関係が作れますから、
こうした路線価改定などのトレンドを押さえて発信していくことは、非常に大きなチャンスになりますよ。