【注意】相続の空き家を司法書士に丸投げすると損します！

■質問者
相続相談が今すごく儲かるということを聞きました。
例えばそこに不動産を絡めた上手い話があると聞いたのですが
それはどういう内容なのですか？

■すぎむら先生
あんまり言いたくはありませんが空き家があるじゃないですか。
実家が空き家になっているというところで相談が増えています。

例えばお父さんが亡くなって空き家になったので相続人から相談が来た。
そうした時にみんな司法書士に丸投げしている感があります。
それって非常にもったいないですよ。

なぜかというと司法書士に相談に行った時は
まずは「相続登記が義務化になりました」という話をされると思います。

これは去年から始まっていますが
相続登記という亡くなった人の名義の土地、建物を誰が相続するかを決めて
決まったらその人に名義変更してくださいという話です。

実家が空き家になってお父さんが亡くなった時に司法書士に行くと
「相続登記をする必要があります」という流れになります。

相続登記、つまり名義変更自体は費用がかかります。
ところが今の話だと重要なところが抜けてしまっています。
そもそもその土地と建物を本人はどうしたいのか？という話をしていません。

対策や手続きは本人の意向が分かってその意向に沿って行うものです。
でも、その意向が分かっていないのに
「早く登記をやりましょう」という流れになるのはおかしいです。

例えば、建物が登記されているかどうか
そしてそれをどう活用するのかというところを確認する作業をまずやるべきです。

そうやって土地、建物を今後どうしていくのか？の意向を確認する。

例えば活用するのか？処分をするのか？賃貸物件にするのか？色々な選択肢があります。

ここで例えば処分しますとなった時には
土地、建物はもういらないので売却をしますとなったら
売却益と税金で手残りがどれぐらいになるかを事前に確認します。

その中で空き家の特例というのがあって
所得のところを3000万円控除できるという割引制度のようなものがあるわけです。

そうしたら3000万円まで所得になっても
税金がかからずに手残りが増えるという話になります。

その条件を満たすためには
建物を解体するという選択肢が出てくることが多いです。

解体してから処分をすることが一番手残りが良いとなると
結果的に建物って登記しなくてよかったという話になります。

そこで、相続事業者からすると
遺産分割協議という話し合いの取りまとめで入って相談を受けて
そこでフィーをもらってお手伝いします。

さらに土地を結局売却しますということで売買をする時に
不動産の仲介手数料もらえます。

そして、その先で僕らはその土地を投資家に提案することがあるのですが
その時には新築を立て直して投資物件に変えたり、賃貸物件に変えたりする提案をします。

遺産分割協議の取りまとめ➡そ土地の売買➡投資家に売却して提案
この一連の流れから実家の相談からマネタイズポイントを得られるかもしれません。

それを司法書士に丸投げしてしまったら
非常にもったいないんじゃないという話です。

■質問者
例えば土地を売った時に1000万円になって
そこに物件を2億円ぐらいで建てたとなると
どれぐらい手数料としては入るのですか？

■すぎむら先生
遺産分割協議の取りまとめがスムーズにいく場合
例えば10万円とします。

それから土地の売却をやります。
土地の売買をした時には仲介手数料は
1000万円の土地だったら36万円。
買う人も紹介ができれば買主から36万円。
合わせたら72万円です。

それから、買った人が新築を立ててくれるとなると
1棟あたり粗利益で300万円前後になる場合あが多いです。

結果的に300万円から400万円ぐらいの利益になります。

■質問者
なるほど。
空き家で困っているという相談から提案して仕事を巻き取っていくのですね。
紹介やフィーで様々なマネタイズポイントが生まれてくるのですね。

■すぎむら先生
そうですね。
でもそれを司法書士に丸投げしてしまうとそのチャンスを失います。
スタートから寄り添って相談を受けているから評価をされた状態で相手から意向が出てくるわけです。
その中でマネタイズポイントが生まれていくわけです。